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Agevolazioni prima casa

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Nel caso di acquisto della “prima casa” è prevista una serie di agevolazioni:

Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
Lo sconto fiscale vale anche per l’acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:

Abitazione

Queste tre condizioni devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di compravendita. Se per errore sono state omesse, si può rimediare mediante atto integrativo in cui viene esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali.
Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune dove si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 33/E del 15 marzo 2011 fornisce chiarimenti sulla decadenza dall’agevolazione fiscale “prima casa”, nella particolare ipotesi di successione con un solo immobile e più beneficiari.

La decadenza dell’agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora.
Precisamente:
– il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva;
– l’imposta ipotecaria del 2%;
– l’imposta catastale dell’1%.
Viene applicata, inoltre, una soprattassa del 30% e sono dovuti gli interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004 al 31 dicembre 2007, del 3% dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2009, dell’1% dal 1° gennaio 2010 al 31 dicembre 2010, dell’1,5% dal 1° gennaio 2011.
Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta ad 1/4 (un quarto).
Per la vendita della casa entro 5 anni dall’acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l’applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell’abitazione.

Acquisto da privato

Se il venditore dell’immobile è un privato non soggetto ad Iva, si applica:
– l’imposta di registro del 3% invece che del 7% sul valore dichiarato;
– le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro ciascuna.

Gli atti di compravendita di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, stipulati fra privati o fra un privato ed un’impresa non costruttrice, devono obbligatoriamente contenere un doppio valore:
– il prezzo realmente pagato che, però, non avrà alcuna rilevanza fiscale;
– il valore catastale dell’immobile che costituisce ufficialmente l’importo sul quale vengono calcolate le imposte di registro e ipotecarie-catastali.

Nell’atto notarile deve essere fatta esplicita richiesta di pagare le imposte sulla base del valore catastale. In proposito va detto che è consigliabile dichiarare il giusto prezzo pagato per non rischiare brutte sorprese dopo la vendita. Infatti, se sorgono problemi, il grado di tutela ovvero di sicurezza è limitato al valore dichiarato nel rogito e non al prezzo effettivamente pagato. E così nei casi di gravi vizi nella costruzione dell’immobile o di impresa o società a rischio di fallimento.

Acquisto da imprese